第三十条 物业管理委员会代行业主大会职责的，应当依照法律、法规的规定征求全体业主意见，形成业主共同决定，并将共同决定在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。
　　物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市（区）物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　物业管理委员会自新一届业主委员会产生之日起停止履行职责，并应当在七日内向新一届业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。由物业管理委员会管理业主公共收益的，交接前，业主委员会应当委托专业机构进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。
　　第三十一条 市、辖市（区）物业管理主管部门应当加强对物业管理委员会的监督、指导，督促其规范运作。
　　第三章 前期物业管理
　　第三十二条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位承担前期物业管理责任。建设单位应当依照法律、法规规定的方式选聘前期物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同。
　　前期物业服务合同中应当载明下列内容：
　　（一）物业服务内容、服务标准、收费项目和收费标准；（二）各分类分项服务的标准；
　　（三）物业服务标准的评估方式；
　　（四）物业服务用房的面积和位置；
　　（五）物业共用部位、共用设施设备清册；
　　（六）公共收益专用账户的设立、查询方式，以及公共收益的核算、分配方式；（七）违约责任和合同解除的条件。
　　前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定，一般不超过三年。合同期限届满后，建设单位未续聘或者另聘物业服务企业，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和辖市（区）物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
　　第三十三条 建设单位销售物业前，应当参照物业管理主管部门提供的示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约；建设单位修改示范文本的，不得侵害物业买受人的合法权益。
　　建设单位销售物业时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明，并将前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同的附件。
　　建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内，将前期物业服务合同和临时管理规约向辖市（区）物业管理主管部门备案。
　　第三十四条 物业服务企业承接物业前，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
　　鼓励物业服务企业聘请第三方机构参加物业承接查验。所需费用在前期物业服务合同中约定；没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。
　　承接查验的具体办法由市物业管理主管部门会同市城乡建设主管部门另行制定。
　　承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等作出明确约定。承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
　　第三十五条 建设单位应当按照省、市有关规定配置物业服务用房，保证物业服务与管理活动的正常开展。物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人都不得擅自占用。
　　前期物业管理期间依照约定由物业服务企业出租或者经营的物业服务用房，其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限，其租赁费用不得低于相邻地段市场价格。
　　第三十六条 前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当按照规定程序重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接：
　　（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不愿续签合同的；（二）物业服务不符合履约标准，建设单位要求限期整改，物业服务企业逾期拒不整改，或者整改达不到要求，建设单位依法依约提前解除合同的；（三）物业服务企业擅自退出的；
　　（四）物业服务企业被吊销营业执照的；
　　（五）法律、法规规定的其他情形。
　　重新选聘物业服务企业前，建设单位应当就新物业服务企业服务内容、服务标准和收费标准等征得已销售物业总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期限不少于十五日。
　　第三十七条 前期物业管理阶段，普通住宅的物业服务收费实行政府指导价。政府指导价应当每三年进行评估，并根据评估结果适时调整。
　　政府指导价调整后，物业服务企业需要对原物业服务合同约定的收费标准进行调整的，应当遵循下列程序：
　　（一）物业服务企业委托专业机构对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于三十日；（二）物业服务企业将拟调整的服务内容、服务标准和收费标准在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于三十日，并书面告知街道办事处（镇人民政府）、辖市（区）价格和物业管理主管部门；（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。
　　业主认为收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办事处（镇人民政府）、辖市（区）物业管理主管部门投诉；对调整的收费标准有异议的，可以向物业所在地价格主管部门投诉。
　　第三十八条 前期物业管理期间，物业服务企业退出的，新物业服务企业进入前，由建设单位承担相应管理责任。尚未成立业主大会，建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任的，物业服务企业退出物业管理区域六个月前，应当书面告知业主及街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当在物业服务企业退出前，组织成立业主大会，决定管理模式。
　　第四章 物业服务与管理
　　第三十九条 物业服务企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力，并按照规定在承接项目前，将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和人员相关信息书面告知项目所在地物业管理主管部门。
　　物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及有关物业服务行业技术标准提供专业化服务。
　　物业服务企业应当建立业主意见、建议和投诉、举报受理机制，及时处理并反馈处理结果。
　　第四十条 物业服务企业应当将下列信息如实在物业管理区域内显著位置公布或者公示：
　　（一）加盖企业公章的营业执照复印件、项目负责人基本情况、联系方式；（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、物业服务投诉电话；（三）电梯、消防等共用设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式和应急处置方案等；（四）物业服务收费、其他服务收费和经营性收入的收支情况；（五）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；（六）树木修剪等容易引发业主争议的维修养护事项；（七）物业服务与管理每月的工作安排；
　　（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
　　前款第一项至第三项应当长期公布，第四项应当至少每半年公布一次，第五项、第六项应当及时公示且公示期限不少于十五日，第七项每月公布一次。业主对公布或者公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。
　　第四十一条 物业服务企业不得有下列行为：
　　（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准或者减少服务项目；（二）未按照规定程序提高物业服务收费标准；（三）未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定，将物业服务费用、汽车停放费、公共水电分摊等捆绑收费；（四）未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定，擅自处分属于业主共有的财产；（五）未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定，擅自在物业管理区域内从事影响业主生活或者住宅小区环境的活动；（六）损坏物业共用部位、共用设施设备。
　　第四十二条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务，可以根据分期开发情况或者不同物业的使用性质，提供不同标准的服务，实行不同收费标准。
　　业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用等相关费用。业主自行管理的物业管理区域，业主委员会可以向业主收取物业服务费用等相关费用。
　　业主未按照约定交纳物业服务费用的，物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
　　业主在转让物业时，应当结清物业服务费用等相关费用。业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用等相关费用的，应督促承租人按时交纳；承租人拒不交纳的，由业主承担相关费用，业主可以向承租人追偿。
　　已竣工但尚未出售的房屋（车位）和已出售但尚未交付物业买受人的房屋（车位），物业服务费用等相关费用由建设单位交纳。
　　物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。
　　第四十三条 物业服务企业应当在发生下列情形之日起十五日内退出物业管理区域：
　　（一）物业服务合同依法、依约解除的；
　　（二）经人民法院判决或者仲裁机构裁决物业服务企业应当退出的；（三）物业服务企业营业执照被依法吊销的；
　　（四）依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。
　　第四十四条 原物业服务企业与新选聘的物业服务企业或者业主委员会、物业管理委员会交接时，应当在辖市（区）物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）的监督下明确交接事项。
　　交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、安防等共用设施设备的使用维护现状予以确认。物业服务企业与业主委员会、物业管理委员会可以聘请第三方机构协助现场查验，费用可以由新选聘的物业服务企业承担或者由业主共同承担。
　　电梯、消防等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当在交接前及时组织修复或者承担相应责任。
　　第四十五条 辖市（区）物业管理主管部门应当建立物业服务企业应急备选库，按照自愿、公平、择优的原则，选取相应的物业服务企业纳入库中以供选择。
　　物业服务合同期内物业服务企业擅自退出，未有新物业服务企业承接项目的，由业主委员会或者物业管理委员会在物业服务企业应急备选库中选取一家应急物业服务企业，与其签订应急物业服务合同；物业服务合同期内或者期满后，物业服务企业退出，未成立业主委员会或者物业管理委员会的，由街道办事处（镇人民政府）在物业服务企业应急备选库中选取一家应急物业服务企业，与其签订应急物业服务合同。
　　应急物业服务合同的物业服务内容、服务标准和收费标准参照原物业服务合同执行。
　　业主委员会、物业管理委员会和社区居（村）民委员会应当协助应急物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备和相应的档案资料等进行查验。
　　应急物业服务合同的期限不得超过一年，街道办事处（镇人民政府）应当指导业主按照法定程序重新选聘物业服务企业。
　　第四十六条 物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则。
　　已投入使用的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的，应当形成变更方案，向辖市（区）物业管理主管部门提出申请。变更方案应当对变更后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定，并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
　　物业管理区域变更后，辖市（区）物业管理主管部门应当在物业管理区域内显著位置公告，并抄告所在地规划主管部门、街道办事处（镇人民政府）和社区居（村）民委员会。
　　第五章 物业的使用与维护
　　第四十七条 在物业管理区域内，任何单位和个人不得有下列行为：
　　（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；（二）将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）将污水排入雨水管网；
　　（四）擅自改变物业的规划用途，违法搭建建筑物、构筑物，违法挖掘地下空间，破坏、擅自改变房屋外观，或者擅自将住宅、车库或者其他附属设施改为经营性用房；（五）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（六）侵占绿地、毁坏绿化或者绿化设施，或者在共用场地擅自种植；（七）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；（八）违反有关人均面积、使用功能、消防安全管理等规定出租房屋；（九）违规饲养动物，影响物业管理区域环境卫生和业主正常生活、人身安全；（十）擅自在物业管理指定区域外设置停车泊位、停放机动车辆或者在物业管理区域共用道路上设置路障；（十一）损坏或者擅自挪用、拆除、停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口；（十二）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等违反安全规定的物品，存放、铺设超负荷物品，或者违规燃放烟花爆竹；（十三）任意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧以及在公共走道、楼梯间、门厅内等共用部位焚烧；（十四）制造超过规定标准的噪声、振动或者影响他人采光、通风；（十五）擅自摆摊设点、占道经营、在共用部位堆放物品，或者在公共走道、楼梯间、门厅内停放电动车或者为其充电；（十六）擅自架设电线、电缆等；
　　（十七）法律、法规、临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。
　　有前款行为的，物业服务企业应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当向有关主管部门和业主委员会报告，有关主管部门应当及时处理。业主大会、业主委员会以及相关业主、物业使用人有权依照法律、法规、临时管理规约、管理规约的规定，以及前期物业服务合同和物业服务合同的约定，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关主管部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会可以依据管理规约或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。
　　第四十八条 业主或者物业使用人对房屋装饰装修的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当告知其房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。
　　物业服务企业应当加强对物业管理区域装饰装修活动的巡查，发现违规装修的，应当予以制止；制止无效的，及时报告有关主管部门。业主、物业使用人对物业服务企业巡查应当予以配合。
　　第四十九条 公共收益应当单独列账，不得擅自挪用。根据前期物业服务合同和物业服务合同约定由物业服务企业管理的，物业服务企业应当将公共收益单独列账；由业主委员会或者物业管理委员会管理的，应当纳入业主大会或者物业管理委员会账户进行管理。
　　前期物业服务期间，公共收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。前期物业服务期间公共收益作为本物业管理区域维修资金的比例不得低于百分之七十。
　　成立业主大会后，公共收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用，主要用于本物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护、更新和改造等；没有决定或者约定的，按照前款规定执行。
　　第五十条 公共收益应当接受业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、街道办事处（镇人民政府）和社区居（村）民委员会的监督。
　　公共收益的收支情况应当至少每半年在物业管理区域内显著位置向业主公示一次。
　　前期物业服务结束时以及公共收益由物业服务企业代为管理的物业服务合同终止时，业主委员会或者物业管理委员会应当委托专业机构对公共收益收支情况进行审计。
　　业主委员会或者十名以上业主对公共收益有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上业主且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会或者业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定，委托专业机构对公共收益收支情况进行审计。
　　对公共收益的审计结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。
　　第五十一条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定，履行物业维修养护义务。物业出现国家、省、市规定的必须维修养护的情形时，业主、物业服务企业应当及时履行维修养护义务。
　　第六章 物业保修金与住宅专项维修资金
　　第五十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。
　　建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，按照建筑安装工程总造价百分之一的标准交存物业保修金，用于物业保修期内建设单位不履行保修责任，或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用列支。物业保修金不得纳入房屋建设成本。
　　物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则，由市或者辖市（区）物业管理主管部门统一管理。
　　物业保修金交存期限为五年。保修期内出现的物业质量问题，保修金交存期满仍未修复的，保修金交存期延长至修复完成。
　　物业保修期内，物业保修金不足以支付物业维修费用的，建设单位应当补足；物业保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。
　　物业保修金收取、使用和管理的具体办法由市人民政府制定。
　　第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当在办理物业入住手续或者房屋所有权登记时交存首期住宅专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
　　已竣工验收并达到交付条件，尚未售出或者尚未交付业主以及其他属于建设单位所有的物业，建设单位在办理房屋所有权首次登记前，应当将首期住宅专项维修资金先行交存至住宅专项维修资金专户。
　　已先行交存住宅专项维修资金的建设单位，可以在物业售出或者交付时向业主收取住宅专项维修资金，并出具住宅专项维修资金专用票据。
　　第五十四条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，按照下列规定承担，可以在住宅专项维修资金中列支：
　　（一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；（二）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分的业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担；（三）全体共用部分所需的费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。
　　前款涉及尚未售出的房屋或者公有住房的，建设单位或者公有住房产权单位应当按照相应建筑面积的比例分摊。
　　房屋未交存住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足的，业主应当按照各自拥有物业建筑面积的比例按照本条第一款规定的原则分摊；有约定的，按照约定执行。
　　第五十五条 业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中约定住宅专项维修资金的使用采取异议表决方式。使用异议表决方式的，应当以书面形式将告知书送达住宅专项维修资金列支范围内的业主，并在告知书中载明未按规定时间和方式反馈意见的，视为同意。
　　第五十六条 物业保修期限届满后，发生下列危及房屋安全以及人身、财产安全的紧急情况，物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会或者相关业主应当先行采取应急防范措施，并及时按规定开展应急维修：
　　（一）外墙、屋面渗漏的；
　　（二）电梯发生故障经电梯检验检测机构评估认为危及人身安全的；（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；（四）楼顶、楼体外立面有脱落危险的；
　　（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；（六）消防设施出现功能障碍，物业管理区域存在重大火灾隐患的；（七）危及房屋安全或者人身安全的其他情形。
　　应急维修工程竣工验收后，应当将住宅专项维修资金使用总额以及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。
　　第五十七条 住宅专项维修资金的增值收益，扣除业主房屋分户账滚存资金（利息）和必要管理费用的剩余部分，可以建立维修资金统筹分账，优先用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人的项目维修、更新和改造。
　　第五十八条 市、辖市（区）物业管理主管部门应当完善管理制度，建立日常监督检查机制，保障住宅专项维修资金的安全。
　　市、辖市（区）物业管理主管部门应当建立住宅专项维修资金日常查询制度，保障业主方便及时查询账户信息；及时向社会公布住宅专项维修资金年度报告，接受业主及相关主管部门的监督。
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